房地产风险都有哪些，价格、库存、资金上的风险，都是什么?
房地产价格风险是房地产市场风险最直观最明显的表现形式，可以通过房地产价格来窥探房地产市场的发展状况，房地产价格风险必须作为房地产市场风险的重要内容。
因此，我们把商品房销售价格、房价增长率与GDP增长率的比值、土地价格、城镇化进程和城市房地产价格指数增长率作为房地产价格风险的主要影响因素，即构成房地产价格风险的二级影响因素。
一、房地产价格风险
1.商品房销售价格
商品房销售价格是指处于交易时的商品房，其实际的成交价格，也称为合同价格，他既包括新建房屋的房地产开发商与消费者的交易价格，也包括二手房屋的交易价格。
商品房销售价格在一定程度上反映着房地产市场的繁荣程度，销售价格越高，那么房地产市场发展火热，销售价格低，则说明房地产市场迟缓，房地产市场仍处于较低的发展水平。
但是，当销售价格过高，远远超过实际的价值，与社会发展水平完全不符合甚至相差较多，那么此时的房地产价格很有可能产生了泡沫，只是表面呈现的虚假繁荣，随时可能破灭。
目前的房地产价格经历了大幅度的上涨之后，现在已经趋缓，但是仍然处于价格不断增加的情况。因此，可以将商品房销售价格作为衡量房地产价格风险的重要影响因素之一。
2.土地价格
土地本身作为自然资源是没有价格之说的，当其作为商品参与市场买卖则具有了价值，土地价格是指土地在买卖时所呈现的价格。由于土地的价格并不是由其生产成本而决定，主要是受到供给与需求的影响，而且不同地区的土地价格之间具有较大的差距，土地价格的确定受到市场的影响较大。
市场对土地的需求多，当地经济发展水平高，那么土地价格就会相应呈现较高的趋势。土地的价格是确定房地产价格的基础，土地价格上涨，那么房地产价格也会随着上涨，因此，可以将土地价格作为房地产价格风险的重要组成部分。
3.城镇化进程
随着经济的不断发展与社会的不断进步，城镇化也在日益推进。城镇化是指城市范围不断扩大，城镇人口不断增多，农村变为城市的过程。目前，我国总体上处于郊区城镇化的过程，伴随着国家新型城镇化发展的提出，城镇化在社会中发挥着举足轻重的作用，也是群众普遍关心的问题。
城镇化进程是房地产价格变化的重要影响因素，城镇化水平越高，房地产价格就越高，反过来，房地产价格也对城镇化进程有重要的推动作用，房地产价格越高，在一定程度上会拉动着城镇化水平的提高，但房地产价格过高，则会在一定程度上阻碍了城镇化进程。因此，有必要将城镇化进程考虑为房地产价格风险的影响因素之内。
4.城市房地产价格指数增长率
城市房地产价格指数增长率是指房地产价格指数的增幅与基期房地产价格指数的比值，反映一定时期房屋销售价格变动程度和趋势相对数的增长率。
城市房地产价格指数是城市房地产市场价格的重要反映，其突出的优势在于能够剔除房屋质量与结构等外在因素，反映供求和成本等因素带来的城市房地产价格的变化，城市房地产价格指数增长率则是在城市房地产价格指数的基础上形成的相应指标。因此，可以将城市房地产价格指数增长率作为反映城市房地产价格风险的二级影响因素。
二、房地产库存风险
房地产库存问题是产生房地产市场风险不可忽视的一方面，房地产库存是市场供求关系的呈现，供过于求，房地产库存就会增加，房地产库存过高则对整个房地产行业来说都是非常不利的。
因此，将人均库存、库存消化周期、年末待售面积、商品房成交面积增长率和租赁市场的发展认为是房地产库存风险的主要影响因素，即房地产库存风险的二级影响因素。
1.人均库存
人均库存是指城市房地产的库存面积与城镇常住人口数量的比值，当城市房地产库存面积一定，那么城镇常住人口数量越多，人均库存越小;当城镇常住人口数量一定，那么城市房地产库存越多，人均库存就越大。
人均库存能够反映房地产库存量是否合理，人均库存量过多，则说明房地产市场具有一定的库存风险，会直接影响房地产市场的健康发展。目前，在我国的一、二线城市由于外来人口不断增加，自身的库存量很小，几乎没有库存压力。
然而我国的三、四线城市由于房地产开发商不断地增加投资，居民的需求有无法得到满足，导致库存量不断增加，当前的三、四线城市是房地产库存需要重点减少的地区。因此，人均库存能够切实有效反映房地产市场的库存风险。
2.库存消化周期
库存消化周期是指城市房地产可售面积除以城市月度平均销售面积，库存消化周期是指当前的城市房地产库存量，在当前的月销售面积下，需要几个月才能完全的消化，消化周期越长，则房地产库存面积越多，那么则说明当前城市房地产开发程度远远超过了市场的需求或者房地产价格远远大于消费者的可购买能力。
目前，我国城市房地产库存消化周期区域间差异较大，但是库存消化周期都偏长，很少有不存在库存消化周期问题的城市。因此，库存消化周期可作为房地产库存风险的重要影响因素之一。
3.年末待售面积
年末待售面积是指房地产开发商已经竣工完成的商品房中到报告期依旧没有出售或者出租的面积。房地产年末待售面积与房地产的竣工面积和房屋销售速度有关，假如当年房地产竣工面积多，而且房屋销售速度慢，那么就会使得年末待售面积大为增加。
年末待售面积过高，房地产库存就会过高，相应会增加市场的不稳定性。因此，通过年末待售面积可以看出房地产市场的风险，可以将年末待售面积作为监测房地产库存风险的重要二级影响因素。
4.商品房成交面积增长率
商品房成交面积增长率是指商品房成交面积的增幅与基期商品房成交面积的比值，反映了商品房成交面积的变化。
我们需要注意的是，在房地产行业中，下一年关于房地产项目的投资规模和开发面积的制定，将把上一年的商品房成交面积及其增长率作为重要的参考量，这是在房地产行业不成文的规则。因此，商品房成交面积增长率这一二级指标具有重要的现实指导意义。
5.租赁市场的发展
租赁市场具有悠久的发展历史，早在中国古代，就有了租赁的行为发生和市场存在。租赁市场具有便捷性，在发展中国家中是更为普遍的存在，房地产价格不断增加，然而居民也有对房屋居住的需求，这时租赁市场便可以很好的解决这个矛盾问题。
因此，租赁市场应运而生，顺势而为。租赁市场的不断发展，在一定程度上可以缓解消费者的需求，促使房地产开发商减少投资开发，可以将租赁市场作为房地产库存风险的影响因素。
三、房地产资金风险
对于房地产市场来说，不管风险的产生，还是风险的规模大小都会与资金具有密切的关系，资金链不稳定，资金来源渠道单一，都会成为房地产市场风险发生的诱导原因。
因此，房地产开发完成投资增长率、本年实际到位资金、融资渠道、融资政策和企业负债率是房地产资金风险的主要影响因素，即房地产资金风险的二级影响因素。
1.房地产开发完成投资增长率
房地产开发完成投资增长率是指房地产在一段时期内的投资增长额占基期的比重，房地产开发完成投资增长率越高，说明房地产企业在不断增加投资，扩大房地产开发规模，在一定程度上也可以反映企业的融资能力较强，能够获得较多的资金支持，在一定程度上反映了房地产市场规模的扩大。
与此同时，房地产开发投资完成投资不断增长，意味着资金规模的不断扩大，也会导致房地产市场风险发生的可能性增加。因此，房地产开发完成投资增长率是房地产资金风险的重要二级影响因素。
2.本年度实际到位资金
本年实际到位资金指的是房地产开发企业在一定的时期内拥有的能够用于房地产开发项目建设的各种货币资金，按照其来源渠道不同，包括国内贷款、利用外资、自筹资金和其他来源渠道资金。
本年实际到位资金反映本年度房地产企业的资金规模，是一种累计的数据，本年实际到位资金越多，反映本年度房地产开发商的经营状况较好。因此，本年度实际到位可用于衡量房地产库存风险的重要影响因素。
3.融资渠道
融资渠道是企业获得资金的来源渠道，通常包括自有资金、银行信贷、投资等等方面，融资来源渠道多，会在一定程度上缓解房地产开发商的融资压力，降低房地产开发商的融资风险。
如果房地产开发商的资金来源渠道单一，那么一旦发生资金紧张的情况，急需资金，能得到资金的难度也会相应的增加，如果未能及时得到资金，那么房地产开发商就会产生一定的资金风险，进而影响本企业的发展成长。
4.融资政策
融资政策是指国家关于融资出台的相关法律法规和相应的政策条例，融资政策会影响房地产企业的发展和投资规模，宽松的融资政策会增加房地产开发商资金获得可能性，能够获得需要的资金。
相反的，如果融资政策收紧，国家在融资方面设定的要求和流程增加，那么将会在一定程度上增加房地产开发商的融资难度，也会起到限制房地产市场过快发展，维护房地产市场的稳定。
结语
企业负债率是指企业的负债占资产的比重，在所有的行业中，金融行业的企业负债率最高，房地产行业的企业负债率位列第二，建筑行业的企业负债率位于第三。
虽然，房地产行业的企业负债率不是最高的，但是金融行业、建筑行业都与房地产行业密切相关，因此，从整体来看，房地产行业的企业负债率是处于很高的水平。企业负债率越高，那么房地产企业面临的资金风险就会越密集。
来源：网络
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