风险预防与控制：防范房地产评估风险的策略
前言
房地产评估机构在开展评估业务时会存在一定的风险，这些风险主要表现在价值的风险和技术的风险两个方面。房产价值是房地产评估的核心内容，而且不同的房地产评估机构在报告中所体现的价值也会存在一定的差异。随着社会的不断发展，房地产评估机构也逐渐利用现代化的企业管理模式来进行日常的管理。在众多的管理中，财务管理是一个重要的组成部分，同时它对房地产评估机构会产生较大的影响。
一、房地产评估机构的风险类型
1.房地产评估机构业务评估风险
由于房地产评估机构的市场性，需要为客户提供相应的服务，在一定情况下，有些房地产评估机构为了增加客户数量，满足客户的需求，会违反一些行业规定，把房产的价值进行较大的调整。这种行为严重影响了房地产市场的秩序和房地产交易的原则，不利于房地产的健康发展。另外，业务评估风险中的技术风险主要表现在相关人员的技术性操作失误，降低了房地产评估机构的服务质量，同时带来了一定的信誉风险。
2.房地产评估机构财务风险
房地产评估机构的财务风险主要体现在评估机构在进行税务管理方面的风险，这种税务风险主要指评估机构在进行纳税操作是否符合法律规定。房地产评估机构正常的纳税是根据机构利润的多少，但是一些房地产评估机构为了降低纳税额，会进行一些违规的操作，比如利用漏洞避免一些税费的缴纳;利用造假减少交税额等。如果这些违规操作被税务部门发现，那么将会对房地产评估机构进行严厉的打击，对房地产评估机构的发展带来重大影响。
3.房地产评估机构人员风险
不同的房地产评估机构具有不同的等级和资质，因此具有较高等级和资质的房地产评估机构在市场上会有较大的竞争力。许多房地产评估机构认识到这一点，积极引进优质的专职估价师，提高本机构的业务质量。但是在人才市场上，优质的评估师数量很少，满足不了各个房地产评估机构的需求。在这种情况下有些房地产评估机构会利用优质评估师资质挂靠的方式来提高本机构的资质等级，这种操作行为是违反我国相关规定的。如果这种行为被有关部门查出，将会按照一定的法律法规对挂靠人和房地产评估机构进行相应的处罚。房地产评估机构要认识到这一风险的危害性，采取有效措施对这一风险进行严格控制。
4.房地产评估机构业务风险
房地产评估机构要想实现可持续发展就需要大量的业务来支撑，业务是房地产评估机构获取利润的来源，所以很多房地产评估机构采取各种措施扩大业务范围，增加业务数量。在扩大业务范围方面，很多房地产评估机构采取广告投放、与别的机构合作等方式，但是在诸多的业务中，关于房产的银行贷款、需要拆迁房屋的价值评估是两大重要的组成部分，也是利润较高的两大业务。基于此，很多房地产评估机构在这两方面的竞争比较激烈，都想抢夺更多的市场。
二、房地产评估行业存在的风险和原因
1.评估抵押物时评估出的价值较高
房地产机构在进行房产的评估时经常会出现评估值较高的现象，如果评估出的价值超出了总体价格的两成，那么这种评估行为本身就存在严重的失当。但是在实际的房地产评估中，有些评估值甚至高于总价的五成，如果购房人根据这个价值进行贷款，那么将会给银行带来很大的损失。同时也会给房地产评估机构带来较大的风险。
2.没有重视抵押贷款项目本身的可行性评估
我国的相关法律明确规定，如果向银行贷款的人是以房地产抵押进行贷款，那么贷款人在合同约定的时间内无法把贷款还完，银行具有处置房产的权利。采取这种措施有助于银行减少自身的损失，同时还会大大降低各种风险。但是房地产评估机构在进行房地产价值的评估时把主要精力放在了房产本身的价值方面，但是对于房产抵押人员的还款能力没有进行深入分析。加之很多因素会对房产的价值造成影响，如果贷款人拖欠银行较长时间，房子的价值如果有所下降，则会影响银行的利益。
3.没有很好地把握房产暗藏的相关风险
在实际的房地产评估中有些风险是显而易见的，有些风险却是暗藏的，如果不加注意就会给房产评估机构带来损失。这些暗藏的风险出现的原因主要有两个，一个是限于评估机构自身的业务水平不足，无法在开展具体的业务时进行全面有效的评估;另一个是房产评估机构对以房产抵押获取贷款的方式没有进行深入分析，在做好房产评估的工作时还要对借款人的还款能力进行一定的了解。这些暗藏的风险需要房产评估机构给予重视，尽量避免暗藏风险带来的消极影响。
4.在抵押贷款业务中房产评估机构的地位比较尴尬
有些客户需要抵押房产进行贷款，这时候需要贷款人、银行、房地产评估机构三方参与到这一事情中。这三者之间的关系比较复杂，既互相联系，又各自独立，有时一方会为了自身利益利用另一方进行合作。在这种三角关系中，房地产评估机构所处的地位比较尴尬，一方面房地产评估机构是为贷款人服务的，贷款人需要付费才能得到评估报告;另一方面，房地产评估机构还要考虑到银行一方的相关利益，如果评估机构出具的评估报告没有达到一定的标准，那么银行就会降低对评估机构的信任度，甚至不再与其合作，这样就会影响评估机构的业务量。
三、防范房地产评估风险的策略
1.谨慎选择客户,保证信息的合法性和真实性
客户的质量也会影响风险的大小。房地产评估机构在与客户合作时要对客户的各种资料进行全面审查，同时要保证客户提供的资料要完整而且要具有真实性。只有做好这一工作才能为整个的业务顺利开展打好基础。评估机构要和客户进行充分的沟通，在掌握丰富的资料后对房产做一个准确的评估，提高评估报告的质量，从而在行业内提高评估机构的声誉，把危险控制到最低。
2.做好内部管理工作,将责任落实到每一个人
任何一个机构要想获得高质高效的发展必须加强内部管理，房地产评估机构也不例外。房地产机构要在基于自身实际情况下不断完善现有的管理制度，而且还要健全质量控制体系。在房地产评估行业，房地产评估机构是最重要的组成部分，因此房地产评估机构需要肩负更多的责任，促使该行业更好的发展。房地产评估机构要对行业内各种事务进行协调、管理、服务、监督等，提高该行业在社会的认可度。为了提高房地产评估的准确性，还要实行估价复核制度。这有利于做好房地产价格风险的控制工作，在一定程度上还体现了评估机构的专业水准。
3.重视制度的完善和创新
制度是从事一定活动的规范，因此要想确保活动的顺利有效进行就必须加强制度的完善和创新。房地产评估行业在我国是一个新兴行业，与之配套的制度并不完善。为了促使该行业更好的发展，降低其业务中存在的风险，需要相关人员认真分析我国当前房地产评估的各种问题，找出影响房地产发展的因素。同时借鉴国际先进的制度，再结合我国的实际情况加以创新，使之符合我国房地产评估市场的需求。我国的相关部门也要加强对房地产评估市场的监督，及时发现存在的问题并提出整改措施，对于一些房地产评估机构的违法行为必须予以处罚，进一步规范房地产评估行业，创造一个更加有序的市场环境。
4.重视评估人员素质的提高
对于房地产评估机构，人力因素发挥了最大的作用，因此要重视评估人员的综合素质，为他们提供各种形式的培训活动，提高专业水平的同时还要涉猎一些与房地产评估相关的知识，比如经济、法律、财务等。房地产主管部门也要督促房地产评估机构加强评估人员的队伍建设，根据现有评估人员的实际情况有针对性的进行相关的培训，使他们为客户提供服务时更加专业和周到，提高客户的满意度，为房地产评估机构带来更多的业务。
结语
我国房地产行业的快速发展要求房地产评估机构的业务水平也要相应提高，但是在实际的房地产评估机构开展业务的过程中存在着各种各样的风险。只有意识到这些风险的存在并采取措施加以预防和控制，才能降低各种风险给房地产评估机构带来的不利影响，从而实现房地产评估机构的可持续发展。
来源：新叶财经社
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